Assurance prêt immobilier ou assurance emprunteur : que faut-il savoir ?

Obtenir une hypothèque n'est pas légal pas obligatoire. Cependant, son obtention sera fortement conditionnée par cette assurance. Pour obtenir ce contrat d'assurance, deux solutions sont proposées à l'emprunteur:

• opter pour le contrat d'assurance collective proposé par le prêteur (banque ou institution financière);
• préférer la souscription d'une délégation d'assurance (c'est-à-dire souscrire un contrat d'assurance individuel auprès de l'assureur de son choix par l'intermédiaire d'un courtier).

Que couvre l'assurance emprunteur?

Étant donné que chaque organisme de crédit a ses propres exigences en matière de couverture de prêt, les garanties rendues obligatoires varieront d’un établissement à l’autre et le contrat proposé sera plus ou moins complet. Ce contrat de pension est destiné à garantir le remboursement du prêt contracté en cas de:

• mort l'assuré par accident ou par maladie;
• perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) ou invalidité absolue et définitive: état correspondant à la catégorie d’invalidité 3 de la sécurité sociale. L'assuré est reconnu totalement inapte à toute activité professionnelle (même à temps partiel) et nécessite l'assistance d'un tiers pour les actes de la vie quotidienne).

Dans ces cas, l’assureur remplace l’emprunteur pour rembourser le principal impayé ou pour payer l’échéance du prêt. Dans de nombreux cas, le prêteur devra également couvrir le risque d'invalidité, d'incapacité de travail temporaire ou permanente de l'emprunteur et parfois même de perte d'emploi. Le contrat peut donc également couvrir les risques suivants:

• Invalidité permanente totale de la personne assurée (TPI) : état de la personne assurée qui présente, par accident ou par maladie, un taux d'incapacité physique ou psychologique supérieur ou égal à 66% (correspondant à l'invalidité de deuxième catégorie pour la sécurité sociale).
• Invalidité permanente partielle (IPP) : état de la personne assurée dont le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66% (correspondant à l’invalidité de 1ère catégorie selon l’échelle S.S.). Cet état permet à l'assuré de continuer à exercer une activité professionnelle rémunérée dès lors que son reclassement est possible. Certains contrats garantissent un IPP inférieur (par exemple, s'il est supérieur à 10% ou 15%). L'indemnisation se fera par versement partiel d'acomptes mensuels au prorata du taux retenu (voir contrat pour les conditions d'indemnisation).
• Incapacité temporaire de travail (ITT) : permet la prise en charge de paiements mensuels lorsque l’assuré n’est pas en état physique ou psychologique. Avec une franchise (entre 30 et 180 jours après les contrats), cette garantie est généralement limitée à 3 ans et se termine généralement lorsque l’assuré atteint l’âge de la retraite ou 65 ans.
• Garantie de perte d'emploi ou de chômage: il couvre l'assuré en cas de perte d'emploi. Jamais demandé par les banques, il comporte de nombreuses exclusions et ne peut être accordé qu'aux employés sous contrat à durée indéterminée satisfaisant les critères d'ancienneté. Avec une période d'attente pouvant aller jusqu'à 1 an et une franchise d'au moins 3 mois, il ne joue que pendant une période limitée (2 ou 3 ans maximum).

Selon les assureurs, la détermination du taux d’IPT ou d’IPP variera en fonction de la notion d’incapacité:

• ou incapacité fonctionnelle: diminution de la capacité de l'assuré à effectuer ses activités quotidiennes habituelles (souvent établi selon le barème standard du concours médical);
• l'incapacité professionnelle: diminution de la capacité d'exercice de l'assuré, selon les contrats:
  • la profession qu'il exerçait au moment de l'incident,
  • soit n'importe quelle profession (cette formule est beaucoup moins avantageuse car le reclassement professionnel de la victime est souvent possible);
• une combinaison des deux notions de handicap.

Changer l'assurance emprunteur

Que vous soyez couvert par le contrat de groupe de votre banque ou par un autre assureur, vous avez maintenant la possibilité de changer d’assureur en cours d’emprunt en respectant certaines formalités. Deux lois s'appliquent en fonction de l'âge de votre contrat. Résilier le contrat de prêt avec la loi Hamon La loi sur la consommation, dite "loi Hamon", a permis de permettre le remplacement d'un contrat d'assurance prêt hypothécaire tout au long de la première année d'assurance. Il est maintenant possible de changer d'assurance à tout moment pendant la première année du prêt. L'emprunteur peut, par l'intermédiaire de la délégation d'assurance, substituer le contrat de son choix au contrat de groupe imposé par la banque au cours des 12 premiers mois du prêt. Tous les contrats de prêt signés pour moins d'un an sont concernés par cette possibilité. En vertu de la loi Hamon, le délai pour mettre fin à son assurance prêt est au moins 15 jours avant la fin de la première année du contrat. Résilier le contrat à l'échéance annuelle avec l'amendement Bourquin Depuis janvier 2018, en vertu de l'amendement dit "Bourquin" de la loi du 21 février 2017 qui complète l'article L113-12 du code des assurances, l'emprunteur peut résilier son contrat d'assurance de prêt hypothécaire tous les ans et pour la durée du prêt, à l'échéance annuelle prévue dans le contrat et moyennant un préavis de deux mois. Résiliation "Hamon" ou "Bourquin": deux conditions à respecter Pour que votre annulation soit valide, elle doit remplir deux conditions:

• Le contrat substitué à celui de la banque doit comporter des garanties au moins équivalentes.
• La substitution doit avoir lieu à la date limite annuelle et la notification doit être respectée.

Pour résoudre les difficultés rencontrées pour fixer cette date d'échéance annuelle, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a décidé: la date d'échéance à prendre en compte sera désormais "la date anniversaire de la signature du prêt de l'offre par l'emprunteur". Cette date s'appliquera à tous les contrats, actuels et futurs, et l'harmonisation de cette règle doit être effective à compter du 1er juillet 2019.

Coût de l'assurance hypothécaire

Le taux d'assurance emprunteur est basé sur différents critères:

• Âge de l'abonné.
• Santé.
• Est-il fumeur ou non-fumeur?
• At-il une activité professionnelle appelée "à risque"?
• Est-ce qu'il pratique un ou plusieurs sports "à risque"?
• Montant du capital assuré.
• Garanties accordées.
• Durée du prêt.

Le contrat de groupe proposé par la banque comprend une contribution fixe. Son calcul est en relation avec le montant du capital initial emprunté. De plus, le contrat de groupe étant une convention collective, la contribution sera la même pour tous les emprunteurs ayant opté pour ce contrat. Inversement, le calcul de la contribution du contrat individuel est effectué chaque année sur la base du capital restant dû, de sorte que les contributions seront dégressives. Pour toutes ces raisons, opter pour une délégation d’assurance fera des économies substantielles sur la durée du prêt. Cela est particulièrement vrai en période de crédit bon marché. Un exemple de tarif Pour une garantie Death + PTIA + IPT + ITT, la contribution applicable au capital emprunté variera de 0,05% pour un non-fumeur de 20 ans à 0,33% pour un fumeur de 50 ans. Soit pour 150 000 euros empruntés sur 20 ans, l’apport initial variera de 6,38 euros à 40,65 euros. N'hésitez pas à comparer les taux et le coût global de votre assurance prêt hypothécaire. Le calendrier d’amortissement vous donnera tous les détails concernant l’offre du prêteur. Un courtier spécialisé ou un comparateur en ligne vous aidera à faire une comparaison.